“一房二卖”之房子到底是谁的？

以房屋买卖合同作为民间借贷担保方式的情况屡见不鲜，房子已经签了买卖合同，原房主又将房屋以买卖合同的方式担保出去，此种房屋买卖合同的效力应如何认定？巨野法院民一庭法官杨松青在审理的一起“一房二卖”案件中给出了判决结果。

被告冯某在巨野某小区有多套回迁安置房。2017年5月14日，原告刘某与冯某签订房屋买卖合同，约定冯某将涉案房屋连同储藏室出售给刘某，刘某支付了价款，冯某为刘某出具了收条，并将该房所有手续及房产交付刘某，刘某装修后一直使用房屋至今。

2018年1月11日，冯某与另一被告姚某甲签订房产买卖合同，约定冯某将涉案房屋及停车位卖给姚某甲。姚某甲提供了向冯某转款的银行转款凭证，双方于2018年1月9日，将房屋产权调换协议书由冯某变更为姚某甲。2018年1月24日，小区交房组为姚某甲出具了交房通知单。2018年1月25日，姚某甲在小区物业办理了交房手续，根据收楼确认表显示，姚某甲领取了《业主手册》、《房屋质量保证书》，签订了《临时管理约定》、《前期物业管理服务协议》、《停车管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《消防安全责任书》，但没有领取入门钥匙、消防门钥匙、门禁卡、入户门猫眼、楼宇对讲机等。2019年3月10日，巨野县国土资源局为姚某甲办理了不动产权证书。

2020年3月3日，姚某甲在刘某居住的该房门上张贴了一张通知条，要求刘某在15日内搬离。刘某遂找冯某交涉，冯某告知刘某因其借姚某甲的哥哥姚某乙的钱，经姚某乙要求把涉案房产暂时过户在姚某甲的名下，待把钱还上后再把房子过户给刘某。2020年3月4日，冯某为刘某出具了合同补充协议，保证涉案房屋过户到刘某名下，如不能过户，增加违约金10万元。由于冯某未能按以上承诺将房产过户到刘某名下，刘某遂诉讼至法院，要求确认其与冯某签订的合同有效，姚某甲与冯某签订的合同无效。

冯某将涉案房产卖给刘某，在将房产交付刘某尚未办理不动产登记的情况下，又与姚某甲签订房屋买卖合同，并办理了不动产登记，以上事实清楚。

本案的争议焦点：冯某与姚某甲签订买卖合同的性质是房屋买卖还是为冯某向姚某甲的借款作担保。姚某甲虽与冯某签订房产买卖合同，并出具了付清房款的银行转账凭证，但冯某明确说明收到的转款系向姚某乙所借，通过姚某甲的账户转来的借款，是应姚某乙的要求签订房屋买卖合同并把房产登记在姚某甲名下，等把借款还清后再把房产变更过来。刘某认为以上签订房屋买卖协议及办理登记手续的行为实为冯某向姚某乙、姚某甲的借款作担保。购买房产是生活中的一件大事，按常理购房者应对房屋具体情况予以详细考查，在涉案房产被刘某占有居住，姚某甲没有征询刘某意见，对车位在哪个位置都不知情，在物业交房时未领取入户门钥匙的情况下，难以认定姚某甲是基于买卖关系办理的房产登记。

姚某甲虽对冯某的陈述有异议，但根据本案查明的事实，并结合姚某甲认可是通过其哥哥姚某乙认识的冯某，其购买房产的过程均是姚某乙办理的事实，冯某陈述的双方实为借贷关系，约定签订房屋买卖协议并办理房产变更手续实为冯某向姚某乙、姚某甲的借款作担保的事实具有高度可能性，予以认定。意思表示真实，是民事法律行为生效的条件，冯某虽然与姚某甲签订了房屋买卖协议，但其真实的意思表示不是买卖。

冯某签订房屋买卖协议及配合姚某甲办理登记手续的行为实为向姚某乙、姚某甲的借款作担保，其真实意思表示并不是房屋买卖，意思表示虚假，该民事法律行为无效。因此，对刘某要求确认冯某与姚某甲于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效的请求，予以支持。

姚某甲虽然办理了涉案房的登记手续，但其依据的基础法律关系不是买卖而是担保。即使构成合法的担保，未经清算程序，不能直接取得物的所有权。姚某甲与冯某之间的债权债务关系可依法另行主张权利。冯某与刘某签订了房屋买卖合同，刘某支付了房款，冯某交付了房屋，属双方真实意思表示，刘某要求确认该合同有效，予以支持。

一、确认被告冯某与被告姚某甲于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》为无效的房屋买卖合同；

二、确认原告刘某与被告冯某于2017年5月14日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。

判决后，姚某甲不服一审判决结果，上诉至菏泽市中级人民法院，二审法院经审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

债务人直接将房屋所有权转移给债权人以作为担保，此种情形下的房屋买卖合同构成虚假意思表示，应当认定为无效，但债权人可以主张以上非典型担保的效力，如果经法院认定以上非典型担保的效力有效，债权人可以根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款的规定，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。在实现这一非典型担保时，债权人有强制清算的权利，但不能直接取得房屋所有权，因此，在争议房产已存在买卖合同的情况下，债权人即使办理了房产登记手续，也不能当然取得房产的所有权。